一、案件基本信息

    1、判决书字号

    二审裁定书：江苏省无锡市中级人民法院（2009）锡民终字第0710号裁定书

    2、案由：承租人优先购买权纠纷

    3、当事人

        原告肖荣华（上诉人）

        被告江苏瑞南实达房地产开发有限公司（被上诉人）

        二、基本案情

        2007年8月29日，瑞南开发公司将其坐落于宜兴市宜城街道阳泉西路265-1（119）号商铺（100.68㎡）1间出租给肖荣华，租赁合同约定，租期2年（自2007年9月11日至2009年9月10日），租金36748元/年；乙方（指肖荣华）增设、变更有关装修、设施设备的，应事先征得甲方（指瑞南开发公司）的书面同意。租赁合同第九条“特别约定”：“甲方明确告知乙方：甲方有权在该房屋的租赁期内将该套商业用房出售给他人，乙方不得干涉。该套商业用房出售他人后，本合同继续有效，在本合同租赁期满后若乙方要续租，则由乙方直接和购买方签约。”合同履行期间，肖荣华如数交纳了租金，同时对商铺进行了整体装饰和装修。2009年7月31日，瑞南开发公司通知肖荣华，租赁商铺已以931890元转让给史军强。2008年1月31日，史军强办理了产权过户手续。租赁合同期满后，肖荣华退出房屋，也未在同地段另行购置商铺。

        肖荣华认为，瑞南开发公司出买商铺时未在合理期限内提前通知，侵犯了他的优先购买权，应承担赔偿责任。故诉至法院，请求判令瑞南开发公司赔偿装修损失、重新寻找商铺和租金的损失、停业损失、重新购置同地段相似房屋差价损失等合计200000元。宜兴市人民法院经审理认为，按租赁合同特别条款约定，原告抛弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害。即便原告仍享有优先购买权，但其损失主张也依据不足故驳回原告的诉讼请求。

       后肖荣华持原审起诉意见提起上诉。2010年7月26日，上诉人以双方已达成和解协议为由，申请撤回上诉。江苏省无锡市中级人民法院裁定准许上诉人肖荣华撤回上诉。

        三、案件焦点

        1、原被告订立合同时，在特别约定中免除了肖荣华的优先购买权是，被告是否还需赔偿？
    2、侵害承租人优先购买权的损害赔偿范围及标准如何计算？ 

       四、法院裁判要旨

        江苏省宜兴市人民法院经审理认为：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但本案中，原告主张被告侵害其优先购买权而应承担赔偿责任的主张不能成立。因为：第一，订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定：被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉。根据该约定，原告抛弃优先购买权，其后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据；第二，即便原告仍享有优先购买权，但其损失主张也依据不足：1、关于装修损失，现原告无证据证明其装修已征得被告书面同意，故装饰装修费用应由原告自行承担；2、关于重新寻找商铺和租金以及停业损失，出租人在出卖房屋前15日通知承租人，为出租人履行通知义务的合理期限。本案中，如果被告出卖租赁房屋时未履行通知原告义务成立，则构成履行不当，应当承担赔偿损失等违约责任。但原告在租赁期届满前一个多月即已知道租赁房屋已为被告出售，期间损失与原告没有及时采取适当措施存在直接关系，即便有证据证实，也应与被告无关，更何况目前也无证据证明；3、关于重新购置同地段相似房屋差价损失，因原告无证据证明其在合理期限内购置了商铺，且存在差价，故其主张缺乏事实依据。综上，原告的请求，因缺乏事实依据或者法律依据，应予驳回。

        五、法官释法

        本案的处理重点在于对侵犯承租人优先购买权损失赔偿范围的确定。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条虽明确了出租人因未履行通知义务而侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任，但对如何承担赔偿责任未作进一步的规定。对赔偿损失的确定，承租人主张的赔偿范围较为广泛，标准不一，对承租人赔偿请求的合理性审查成为此类案件审理的关键。具体而言：

      （一）、如果双方在租赁合同中就承租人优先购买权规定了违约责任的，从其约定；

      （二）、如无约定，赔偿损失。赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失。

        1、装修损失。仅限于承租人得到出租人认可后实施的装饰装修部分，价值的确定也应以租赁合同到期日为宜。

         2、重新寻找房屋的租金及停业损失。对于优先购买权被侵犯的承租人，至少也应保障其在租赁到期日前享有该合理期限（15天）用于寻找其他合适房屋，该权利如受侵犯，造成的损失违约人应予赔偿，但是对因承租人自身不作为而扩大的损失，于出租人无关。

         3、同地段购置同等类型房屋的差价损失。（1）、承租人确在同地段购置了同等类型房屋。如未购置房屋，损失并无实际产生，请求不应支持。（2）、承租人应避免损失扩大，知晓后及时购置了新的同类房屋，差价损失应由违约人承担。若迟延购买导致房价进一步上涨，则由此造成的涨价部分损失，不应由违约人赔偿。